Avaliação técnica de imóvel

Avaliação técnica de imóvel


Aos 30 de abril de 2002, nós, Pedro Aparecido de Souza e Adalto Jaime de Castro, Oficiais de Justiça Avaliadores da Justiça do Trabalho - TRT 23ª Região, em conformidade com a CLT, Art. 721, caput, e em especial o § 3º, que trata da competência exclusiva do Oficial de Justiça Avaliador para avaliações de bens móveis e imóveis na Justiça do Trabalho, com redação dada pela Lei 5442/68, após diversas diligências realizadas em que fomos até a Rua denominada Estrada da Guarita, entrando à esquerda no sentido da Ponte Mário Andreaza/Centro de Várzea Grande, percorrendo cerca de 500 metros (fotografias 04 e 05 do ANEXO 05) até onde se encontra o imóvel da empresa FRIGOPAM – Frigorífico Portal da Amazônia Ltda, sendo que atualmente encontra-se outra empresa no local com a denominação de FRIGORÍFICO FRIGOROCHA, no bairro Vila Artur, no município de Várzea Grande, Estado de Mato Grosso (mapas dos ANEXOS 01 e 02; fotografia aérea 01 do ANEXO 04) em cumprimento ao mandado acima, onde procedemos a REAVALIAÇÃO do(s) bem(ns) abaixo descrito(s):


### Um imóvel com suas benfeitorias, de propriedade de Frigorífico Portal da Amazônia Ltda – FRIGOPAM, com área do lote de terreno efetivamente encontrada de 78.613,00 m² (setenta e oito mil, seiscentos e treze metros quadrados), destinado à frigorífico para abate de bovinos e suínos. Área titulada: 82.029,00 m² (oitenta e dois mil e vinte e nove metros quadrados).

1. DA VISTORIA

A vistoria ocorreu nas diligências dos seguintes dias:

1) – 01 de novembro de 2001 – medição dos lados e perímetro do terreno
2) - 05 de novembro de 2001 – medição dos lados e perímetro do terreno
3) – 06 de novembro de 2001 – medição dos lados e perímetro do terreno
4) – 23 de novembro de 2001 – medição dos lados e perímetro do terreno / cálculo da área do terreno
5) – 27 de novembro de 2001 – medição das áreas das benfeitorias e caracterização das mesmas
6) – 03 de dezembro de 2001 - medição das áreas das benfeitorias e caracterização das mesmas
7) – 04 de dezembro de 2001 - medição das áreas das benfeitorias e caracterização das mesmas
8) – 05 de dezembro de 2001 - medição das áreas das benfeitorias e caracterização das mesmas
9) – 10 de dezembro de 2001- medição das áreas das benfeitorias e caracterização das mesmas
10)- 17 de janeiro de 2002 – fotografias do imóvel e das benfeitorias

Todas as diligências de vistoria ocorreram no período matutino, normalmente, das 08 horas até às 12 horas, exceto a diligência para fotografar o imóvel e benfeitorias que ocorreu no período vespertino, no horário das 14 h e 30 min até 17 h e 20 min, para melhor aproveitamento da luminosidade natural.
As diligências de vistoria foram realizadas, ora com o acompanhamento de funcionários da empresa para indicação dos locais onde estavam localizadas algumas benfeitorias, ora somente com a presença dos dois Oficiais de Justiça Avaliadores, que assinam o presente AUTO DE REAVALIAÇÃO.




2. DA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

Final da rua lateral de acesso à Rua denominada Estrada da Guarita, entrando à esquerda no sentido Ponte Mário Andreaza/Centro de Várzea Grande, percorrendo cerca de 500 metros até onde se encontra o imóvel da empresa FRIGOPAM – Frigorífico Portal da Amazônia Ltda, sendo que, atualmente, encontra-se outra empresa no local com a denominação FRIGORÍFICO FRIGOROCHA, no bairro Vila Artur, no município de Várzea Grande, Estado de Mato Grosso.




3. ÁREA E PERÍMETRO DO IMÓVEL

A área do lote de terreno urbano efetivamente encontrada após medição pelos Oficiais de Justiça Avaliadores é de 78.613,00 m² (setenta e oito mil, seiscentos e trezes metros quadrados), com perímetro de 1.341,82 m. Essa é a área considerada na presente avaliação, e portanto, diferente da área titulada que é de 82.029 m² (oitenta e dois mil e vinte e nove metros quadrados).



O perímetro e área foram medidos nas primeiras diligências, ocupando várias horas de medição, onde encontramos as seguintes medidas compondo os lados, entre os marcos, (desenho do programa AUTOCAD® do ANEXO 03):

M-1 até M-2: 322,71 m
M-2 até M-3: 120,50 m
M-3 até M-4: 36,61 m
M-4 até M-5: 105,65 m
M-5 até M-6: 127,77 m
M-6 até M-7: 102,99 m
M-7 até M-8: 238,42 m
M-8 até M-9: 267,24 m
M-9 até M-1: 19,93 m




4. LIMITES E CONFRONTAÇÕES DO IMÓVEL

Conforme registro da matrícula número 28.683, no Cartório do Primeiro Serviço Notarial e Registral de Várzea Grande - Mato Grosso, no livro número 02 (dois), temos os limites e confrontações:
Ao Norte com lote “C” de propriedade de Alessandra Sversut;
Ao Sul com o lote “C” de propriedade de Alessandra Sversut;
Ao Leste com o lote “C” de propriedade de Alessandra Sversut;
Ao Oeste com a Rua de Acesso Lateral da Estrada da Guarita (entrada do Frigorífico);
Fotografia da aérea da área do imóvel (fotografia 01 do ANEXO 04).


5. CARACTERIZAÇÃO DOCUMENTAL DO IMÓVEL

O imóvel está registrado sob a matrícula número 28.683, no Cartório do Primeiro Serviço Notarial e Registral de Várzea Grande - Mato Grosso, no livro número 02 (dois).
O registro anterior do imóvel tem o número 21.786 e data de 12 de julho de 1991, registrado no mesmo cartório acima especificado.




6. SITUAÇÃO TRIBUTÁRIA

Não foram apresentados os documentos sobre a vida tributária do imóvel, principalmente sobre o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)




7. ÔNUS SOBRE O IMÓVEL

O imóvel encontra-se penhorado em diversos processos trabalhistas, garantindo as execuções, no Foro Trabalhista de Cuiabá - Mato Grosso, Secretaria Integrada de Execuções (SIEx).




8. CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO

O terreno é o lote 01 (um) da gleba FRIGOPAM, possuindo área de 78.613,00 m² (setenta e oito mil, seiscentos e trezes metros quadrados), com perímetro de 1.341,82 m.
Possui declive em direção ao manancial de água, sendo que existe um córrego fora da área ora avaliada que corre paralelo aos lados entre os marcos M-6, passando pelo M-7 indo ao M-8, estando, portando, em outra propriedade, sendo que a água tratada da indústria é despejada nesse córrego.
O terreno tem o seu perímetro cercado por tela de arame liso galvanizado de boa qualidade, com mourões de concreto armado, exceto entre os marcos M-7 e M-8 onde há uma pequena distância que está sem tela ou qualquer outra cerca, conforme fotografia 13 do ANEXO 08.
Existem benfeitorias no imóvel, mas que não preenchem todo a área do imóvel. Entre uma construção e outra as ligações de acesso têm pavimento de lama asfáltica (fotografia 06 do ANEXO 05; fotografias 07, 08 e 09 do ANEXO 06; fotografia 16 do ANEXO 09). Onde não há benfeitoria, o terreno possui grama e arbustos naturais e existe espaço suficiente para construções de outras benfeitorias no imóvel. (fotografia 02 do ANEXO 04; fotografia 16 do ANEXO 09)
As lagoas estão localizadas na área próxima aos marcos M-6 e M-7. A entrada para o imóvel está na região próxima ao marco M-9. Conforme fotografia 14 do ANEXO 08.
O terreno, após as construções do frigorífico, destina-se especificamente para tal ramo industrial, sendo que a mudança para outra atividade, no local, necessitaria de grande investimento de capital, mas possui bom aproveitamento para o fim destinado.


9. PEDOLOGIA ESPECÍFICA

Pedologia: terreno arenoso com presença de cascalho. Solo seco possuindo uma parte da área sujeita a inundação que está situada na região próxima ao córrego da propriedade vizinha.




10. REGIÃO DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL (mapas dos ANEXOS 01 e 02)

A região onde está localizado o imóvel é área urbana, sendo que o imóvel está próximo da Rua da Estrada da Guarita e Avenida Ulisses Pompeu de Campos. Está, aproximadamente, a 2.000 m da região comercial de Várzea Grande - Mato Grosso e a uma distância aproximada de 6.000 metros da Avenida Miguel Sutil (Cuiabá), conforme mapas dos ANEXOS 01 e 02.
O imóvel está em região de baixa densidade humana, com asfalto até a entrada, possuindo saída viária para a Estrada da Guarita, Avenida Ulisses Pompeu de Campos e Av. Círiaco Cândia entre outras. Possui energia elétrica, água potável canalizada, telefonia convencional e celular móvel. Há escola pública municipal a cerca de 1.000 m e chácaras variadas próximas ao local. Na região existem imóveis residenciais, comerciais e industriais (como fabricação de cerâmicas).
A região é mais apropriada para fins comerciais e industriais, como é o caso do imóvel em avaliação, que tem objetivo comercial e industrial, de acordo com as operações realizadas pela empresa frigorífica no local.


11. BENFEITORIAS

No imóvel existem diversas benfeitorias que compõem o frigorífico de abates de bovinos e suínos.
Os equipamentos de escritório e equipamentos industriais não fazem parte da avaliação.
Entre os pavilhões, conforme se citou, existe pavimentação de lama asfáltica.
Características das construções dos prédios:
a) Utilizou-se de sapatas isoladas e vigas baldrames e com pilares e vigas de concreto armado;
b) As paredes são de alvenaria de tijolos cerâmicos de oito furos, sendo que algumas paredes são revestidas de azulejos ora até uma certa altura, ora até o teto e outras não possuem revestimento;
c) A cobertura dos prédios é feita de telhas onduladas de chapas galvanizadas e tem o seu apoio em estruturas com treliças metálicas;
d) O forro do escritório central é do tipo ISOPAINEL 50 mm duplaface. (fotografia 10 do ANEXO 07);
e) As esquadrias são metálicas;
f) Instalações hidráulicas em canos galvanizados de três polegadas e quatro polegadas;
g) Instalações de esgoto com tubulações de PVC, ligando os esgotos até a estação de tratamento.





Em virtude do tipo de construção das benfeitorias, classificamos as construções, de acordo com a semelhança entre as mesmas, constituindo três grandes BLOCOS num total de 5.606,05 m²


1º BLOCO: ADMINISTRATIVO (1.753,05 m²),
com três tipos de grupos:
GRUPO I = construções tipo comercial normal - salas
GRUPO II = construções tipo galpão industrial
GRUPO III = estacionamento do escritório central

2º BLOCO: DEPÓSITOS E POCILGA (977,00 m²)

3º BLOCO: INDUSTRIAL (2.876,00 m²)




12. DESCRIÇÃO DO 1º BLOCO: ADMINISTRATIVO (1.753,05 m²)

GRUPO I: = construções tipo comercial – salas.
Área total construída do GRUPO I: 643,80 m²

a) PORTARIA PRINCIPAL
Área total: 29,07 m²
Estrutura: concreto
Vedação: alvenaria de tijolos cerâmicos

Cobertura: telha galvanizada
Esquadria: metálica
Piso: ardósia
Forro: placas de isopor
Estado de conservação: bom
A ligação entre a portaria principal e o escritório central se dá através de uma passarela com cobertura de telha cerâmica tipo “plan” com piso cerâmico esmaltado. A estrutura da passarela é de madeira.

b) ESCRITÓRIO DA ADMINISTRAÇÃO CENTRAL (fotografia 08 do ANEXO 06)
Área total: 432,21 m²
Estrutura: concreto
Vedação: alvenaria de tijolos cerâmicos
Cobertura: telha galvanizada
Esquadria: metálica
Piso: ardósia
Forro: placas de isopor
Estado de conservação: bom

c) SALA DO S.I.F. (Sistema de Inspeção Federal)
Área total: 182,52 m²
Estrutura: metálica
Vedação: alvenaria de tijolos cerâmicos
Cobertura: telha galvanizada
Esquadria: metálica
Piso: ardósia
Forro: placas de isopor
Estado de conservação: bom


GRUPO II: = construções tipo galpão industrial.
Área total construída do GRUPO II: 992,00 m²

a) GUARITA PARA CONTROLE DA BALANÇA
Área total: 8,00 m²
Estrutura: concreto
Vedação: alvenaria de tijolos cerâmicos
Cobertura: telha galvanizada
Esquadria: metálica
Piso: cimentado
Forro: laje
Estado de conservação: médio.

b) VESTIÁRIO E LAVANDERIA (fotografia 19 do ANEXO 10)
Área total: 392,00 m²
Estrutura: metálica
Vedação: alvenaria de tijolos cerâmicos
Cobertura: telha galvanizada
Esquadria: metálica
Piso: ardósia
Instalações gerais: embutidas
Estado de conservação: médio

c) CABINE DE INSPEÇÃO
Área total: 16,00 m²
Estrutura: concreto
Vedação: alvenaria de tijolos cerâmicos

Esquadria: metálica
Piso: cimentado
Estado de conservação: médio

d) CANTINA
Área total: 140,00 m²
Estrutura: concreto/madeira
Vedação: alvenaria de tijolos cerâmicos
Cobertura: telha galvanizada
Esquadria: metálica/madeira
Piso: ardósia
Estado de conservação: bom

e) ALMOXARIFADO
Área total: 150,00 m²
Estrutura: concreto
Vedação: alvenaria de tijolos cerâmicos
Cobertura: telha de fibrocimento
Piso: cimentado
Forro: forrado parcialmente de madeira
Estado de conservação: médio

f) REFEITÓRIO (fotografia 20 do ANEXO 10)
Área total: 286,00 m²
Estrutura: concreto armado
Vedação: alvenaria de tijolos cerâmicos
Cobertura: telha de fibrocimento
Revestimento interno: azulejo até a altura de 1,80 m
Esquadria: metálica

Instalações gerais: embutidas
Estado de conservação: médio
Mesas e bancos: são fixas e construídas em concreto armado revestido em azulejo colorido.


GRUPO III = estacionamento do escritório central (fotografia 08 do ANEXO 06)
Área total construída do GRUPO III: 117,25 m²

Área total: 117,25 m²
Número de vagas: 11
Estrutura: metálica
Vedação: alvenaria de tijolos cerâmicos em uma parede, sendo o restante espaço aberto
Cobertura: telha galvanizada
Esquadria: metálica
Piso: cimentado liso
Estado de conservação: bom









13. DESCRIÇÃO DO 2º BLOCO: DEPÓSITOS E POCILGA (977,00 m²)


a) DEPÓSITO DE SEBO E OFICINAS MECÂNICA E ELÉTRICA (fotografia 15 do ANEXO 08; fotografia 24 do ANEXO 11)
Área total: 140,00 m²
Estrutura: concreto armado
Vedação: alvenaria de tijolos cerâmicos
Cobertura: telha galvanizada
Piso: cimentado
Estado de conservação: ruim

b) SALGADEIRA (fotografia 09 do ANEXO 06)
Área total: 345,00 m²
Estrutura: concreto armado
Vedação: alvenaria de tijolos cerâmicos
Cobertura: telha de fibrocimento
Revestimento interno: azulejo até a altura de 4,50 m
Forro: sintético
Piso: cimentado
Estado de conservação: médio

c) DEPÓSITO DE SAL
Área total: 80,00 m²
Estrutura: concreto armado
Vedação: alvenaria de blocos de cimento
Cobertura: telha de fibrocimento

Esquadria: madeira
Piso: cimentado
Estado de conservação: médio

c) DEPÓSITO DE CASCOS E CHIFRES
Área total: 32,00 m²
Estrutura: concreto armado
Vedação: alvenaria de tijolos cerâmicos
Cobertura: telha de fibrocimento
Esquadria: madeira
Piso: cimentado
Estado de conservação: ruim

d) POCILGA (fotografia 18 do ANEXO 09)
Área total: 380,00 m²
Estrutura: concreto armado
Piso: cimentado
Instalações gerais: aparentes
Estado de conservação: médio




14. DESCRIÇÃO DO 3º BLOCO: INDUSTRIAL (2.876,00 m²)

Fotografias referentes ao 3º bloco: (fotografia 11 do ANEXO 07; (fotografia 12 do ANEXO 07; (fotografia 16 do ANEXO 09; (fotografias 22 e 23 do ANEXO 11; fotografias 26 e 27 do ANEXO 12)

a) DESOSSA
Revestimento interno das paredes: azulejo até o teto
Portas: com isolamento térmico
Forro: sintético
Piso: cimentado

b) FÁBRICA DE EMBUTIDOS
Revestimento interno das paredes: azulejo até o teto
Portas: com isolamento térmico
Forro: sintético
Piso: cimentado
Subdivisão com câmara de estocagem e paredes com isolante térmico

c) ESTUFAS (DUAS)
Para assamento/defumamento

d) ANEXO DA ANTIGA CÂMARA
Não possui azulejo
Não possui isolamento térmico

e) EXPEDIÇÃO (CONTROLE DE ESTOQUES)
Embarque de miúdos e embutidos
Câmara de estocagem: com revestimento e porta térmica
Piso: cimentado
Duas câmaras de congelamento

f) SETOR DE MIÚDOS
Revestimento interno das paredes: azulejo até a altura de 2,00 m


Piso: cimentado

g) MATANÇA DE BOVINOS
Piso: parcialmente de cerâmica
Sem forro
Revestimento interno das paredes: azulejo até a altura de 3,00 m

h) MATANÇA DE SUÍNOS
Piso: cimentado rústico
Revestimento interno das paredes: azulejo até a altura de 3,00 m

i) TRIPARIA E MOCOTÓ
Piso: cimentado
Sem forro
Revestimento interno das paredes: azulejo até a altura de 2,00 m

j) BUCHARIA
Divisões: bucharia suja e bucharia limpa
Piso: cimento queimado
Revestimento da parede interna: cimento queimado

k) GRAXARIA
Sem forro
Piso: cimentado rústico

l) SALA DA CALDEIRA
Sem forro
Piso: cimentado rústico


m) EMBARQUE (EXPEDIÇÃO)
Piso: cimentado rústico
Forro: sintético e laje
Revestimento da parede interna: azulejo até o teto

n) ESTOCAGEM DE CARCAÇA
Câmara baixa com isolamento térmico e com azulejo
Câmara de estocagem com piso cimentado rústico e sem azulejo

o) SALA DE MÁQUINAS
Com laje
Piso: concreto

p) LAVADOR DE CARRETILHAS
Cobertura: telha de fibrocimento
Sem forro
Piso: concreto

q) SANITÁRIOS
Piso: cerâmica
Cobertura: telha de fibrocimento
Revestimento interno das paredes: azulejo até a altura de 2,00 m

r) DEPÓSITO DE CAIXAS PARA EMBALAGENS (2º piso)
Piso: cerâmica
Laje

s) DEPÓSITO DE CONDIMENTOS (2º piso)
Piso: sintético tipo “paviflex”

Forro: em madeira




15. ACESSÓRIOS

a) CAMPO DE FUTEBOL
Área: 40,00 m x 80,00 m , totalizando 320,00 m²
Revestimento: grama apropriada para futebol
Trave: metálica
Proteção: alambrado de tela metálica

b) ESTACIONAMENTO EXTERNO DO CAMPO DE FUTEBOL
Estrutura: metálica
Cobertura: telha galvanizada
Piso: terra batida

c) ESTACIONAMENTO PARA BICICLETAS
Área construída: 48,00 m²
Estrutura: madeira
Cobertura: telha cerâmica tipo “plan”

d) DOIS RESERVATÓRIOS DE ÁGUA SEMI-ENTERRADOS TIPO AUSTRALIANO (fotografia 16 do ANEXO 09)
Capacidade: 300.000,00 litros cada um
Estrutura: metálica
Cobertura: telha galvanizada

Piso: lastro de concreto armado

e) UM RESERVATÓRIO DE ÁGUA ELEVADO
Capacidade: 45.000,00 litros
Estrutura: metálica

f) RAMPA DE CONCRETO ARMADO PARA DESINFECÇÃO DE CAMINHÕES
Área: 15,00 m x 4,00 e altura de 0,30 m

g) CURRAIS (fotografia 17 do ANEXO 09)
12 (doze) currais de observação
01 (um) curral de chegada
01 (um) curral de matança
Área total dos currais: 1.622,0 m
Estrutura: metálica
Pilares: 150,00 mm de circunferência
Vigas: 80,00 mm de circunferência
Piso: concreto
Dois postes para iluminação

h) LAGOAS DE TRATAMETO DE EFLUENTES (fotografia 14 do ANEXO 08)
Duas lagoas anaeróbicas com volume de 5.266,00 m³ (metros cúbicos)
Uma lagoa facultativa com volume de 7.377,00 m³ (metros cúbicos)
Área total das três lagoas: 18.568,00 m² (metros quadrados)

i) UM SUPORTE DE CONCRETO PARA APOIO DA MÁQUINA TRITURADORA DOS EFLUENTES

j) ESTACIONAMENTO DA CANTINA
Estrutura: metálica
Cobertura: telha de fibrocimento




16. MÉTODO DE AVALIAÇÃO E PRECISÃO

Para a avaliação utilizamos:
a) NÍVEL DE PRECISÃO NORMAL.
b) MÉTODO DIRETO
c) MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO para as benfeitorias e para o terreno o MÉTODO COMPARATIVO.




17. TOTAL DA ÁREA DAS BENFEITORIAS (EDIFICAÇÕES E ACESSÓRIOS)

Área total: 26.791, 28 m² (vinte e seis mil, setecentos e noventa e um vírgula vinte e oito metros quadrados)




18. PESQUISA DE VALORES DE VALORES PARA O TERRENO:

Para a avaliação do terreno utilizamos o MÉTODO DIRETO, MÉTODO COMPARATIVO, NÍVEL DE PRECISÃO NORMAL, e para isso efetuamos pesquisa no mercado imobiliário de Várzea Grande - Mato Grosso, colhendo dados para a determinação do metro quadrado para o imóvel ora avaliado.
Para o terreno, imobiliárias em Várzea Grande e Cuiabá, Mato Grosso, foram consultadas sendo que foram realizadas diligências no sentido de obter ofertas de terrenos urbanos em Várzea Grande - Mato Grosso, para que se pudesse chegar a um preço final do metro quadrado do terreno.

1ª OFERTA PESQUISADA:
Empreendimento: LOTEAMENTO ESTÂNCIA CHAPÉU DO SOL
Local: Ao lado do Residencial Nova Esperança, logo após a fábrica de refrigerantes Coca-Cola, Várzea Grande - Mato Grosso.
Área do terreno: 360,00 m² (trezentos e sessenta metros quadrados).
Lados: 12,00 m (de frente e de fundos) x 30,00 (cada lado lateral)
Terreno para ser aproveitado na sua totalidade, com infra-estrutura, para residência.
Terreno em nível, sem declive.
Terreno de esquina.
Telefone da empresa vendedora: 3026-2020
Valor pedido: R$ 2.700,00 (dois mil e setecentos reais)
Valor do metro quadrado: R$ 2.700,00 : 360 m² = R$ 7,50 / m² (sete reais e cinqüenta centavos por metro quadrado).


2ª OFERTA PESQUISADA:
Empreendimento: LOTEAMENTO ESTÂNCIA CHAPÉU DO SOL
Local: Ao lado do Residencial Nova Esperança, logo após a fábrica de refrigerantes Coca-Cola, Várzea Grande - Mato Grosso.
Área do terreno: 360,00 m² (trezentos e sessenta metros quadrados).
Lados: 12,00 m (de frente e de fundos) x 30,00 (cada lado lateral)
Terreno para ser aproveitado na sua totalidade, com infra-estrutura, para comércio.
Terreno em nível, sem declive.
Terreno de esquina.
Telefone da empresa vendedora: 3026-2020
Valor pedido: R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais)
Valor do metro quadrado: R$ 3.500,00 : 360 m² = R$ 9,72 / m² (nove reais e setenta e dois centavos por metro quadrado).

3ª OFERTA PESQUISADA:
Local: Avenida Presidente Arthur Bernardes, ao lado do IVE (Instituto Várzea-grandense de Educação), em frente ao Residencial Aeroporto em Várzea Grande - Mato Grosso.
Área do terreno: 9.300 m² (nove mil e trezentos metros quadrados)
Terreno para ser aproveitado na sua totalidade, com infra-estrutura.
Terreno em área central e valorizada, murado, com asfalto, ao lado de Faculdade.
Telefone do proprietário vendedor: 682-3624
Valor pedido: R$ 465.000,00 (quatrocentos e sessenta e cinco mil reais)
Valor do metro quadrado: R$ 50,00 / m² (cinqüenta reais por metro quadrado)


4ª OFERTA PESQUISADA:
Local: Avenida Presidente Arthur Bernardes, ao lado do IVE (Instituto Várzea-grandense de Educação), em frente ao Residencial Aeroporto em Várzea Grande - Mato Grosso.
Área do terreno: 9.000 m² (nove mil e trezentos metros quadrados)
Terreno para ser aproveitado na sua totalidade, com infra-estrutura.
Terreno em área central e valorizada, sem muro, com asfalto, ao lado de Faculdade.
Telefone do proprietário vendedor: 682-1660
Valor pedido: R$ 315.000,00 (trezentos e quinze mil reais)
Valor do metro quadrado: R$ 35,00 / m² (trinta e cinco reais por metro quadrado)

5ª OFERTA PESQUISADA:
Local: Avenida Felinto Müller, esquina com a Rua Ary Leite de Campos, bairro Jardim Itororó, Várzea Grande - Mato Grosso.
Área do terreno: 10.000 m² (dez mil metros quadrados)
Terreno pra ser aproveitado na sua totalidade, com infra-estrutura.
Terreno de esquina e asfaltado.
Telefone do proprietário: 9983-0881
Valor pedido: R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais)
Valor metro quadrado: R$ 17,00 / m² (dezessete reais por metro quadrado)







19. CÁLCULO DOS VALORES PARA O TERRENO

Como o método utilizado para o terreno é o COMPARATIVO, torna-se necessário, diante dos preços conseguidos através das ofertas, realizarmos a homogeneização dos preços.
Os terrenos pesquisados são diferenciados e o que mais se aproxima do terreno ora avaliado é o terreno da primeira oferta.
Deduzindo o percentual normal intrínseco de toda oferta, e aplicando a média dos valores, chegamos ao valor de R$ 5,00 / m²
Portanto, temos 78.613,00 m² multiplicado por R$ 5,00, que totaliza o valor do terreno: R$ 393.065,00 (trezentos e noventa e três mil e sessenta e cinco reais)
Ressaltamos que no cálculo do valor do terreno, a avaliação do Engenheiro Marcos Guedes, realizou-se sobre uma área de 82.029,00 m², que não foi a área encontrada em medição pelos Oficiais de Justiça Avaliadores que assinam a presente reavaliação, já que a área encontrada em medição, e comprovada, inclusive no programa AUTOCAD® é de 78.613,00 m².




20. PESQUISA DE VALORES PARA AS BENFEITORIAS ACESSÓRIAS

Tendo em vista a peculiaridade dos bens, adotamos o Método do Custo de Reposição.



21. CÁLCULO DOS VALORES PARA AS BENFEITORIAS ACESSÓRIAS

Avaliamos os acessórios em R$ 150.000,00




22. PESQUISA DE VALORES PARA AS BENFEITORIAS (EDIFICAÇÕES)

Para as construções , escolhemos o MÉTODO DIRETO, MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO, NÍVEL DE PRECISÃO NORMAL.
Para isso utilizamos a tabela do SINDUSCON – MATO GROSSO (Sindicato da Construção Civil de Mato Grosso), referente ao mês de novembro de 2001. A tabela retrata o valor para uma construção a ser realizada (ANEXO 13).
Utilizamos a tabela referente ao valor do custo/m² para PADRÃO COMERCIAL SALAS E LOJAS e para GALPÃO INDUSTRIAL, dependendo da construção avaliada.
Para o cálculo da depreciação das edificações em função da idade e uso utilizamos o MÉTODO DE G. B. DEI BEGNI – NERI através da tabela do ANEXO 16.
Para se chegar ao percentual da VANTAGEM DA COISA FEITA, observamos a tabela DA VANTAGEM DA COISA FEITA do ANEXO 17. A Vantagem da Coisa Feita, ou despesas indiretas, é a composição dos itens que
são considerados extras e não estão incluídos na tabela do custo do m² da tabela do SINDUSCON – MATO GROSSO, como projetos, cópias, orçamentos, emolumentos, movimento de terras, fundações especiais, instalação de condicionadores de ar, urbanização, ajardinamento, ligações de serviços públicos entre outros. A Vantagem da Coisa Feita é o adicional que se tem em virtude do bem estar construído e estar em um momento de utilização imediata, em relação a outro imóvel que ainda não foi construído.
O porcentual do VALOR DA VALORIZAÇÃO foi encontrado tendo em vista a posição, desempenho e clientela das empresas que atuaram ou atuam no local na atividade de frigorífico.




23. 1ª FASE DO CÁLCULO DOS VALORES PARA AS BENFEITORIAS (EDIFICAÇÕES)

1º BLOCO: ADMINISTRATIVO (1.753,05 m²)

GRUPO I: = construções tipo comercial – salas e lojas
Área total construída do GRUPO I: 643,80 m²
1 ª fase: 643,80 m² x R$ 377,57 = R$ 243.079,56 (duzentos e quarenta e três mil e setenta e nove reais e cinqüenta e seis centavos).
*área total construída no GRUPO I multiplicado pelo preço do metro quadrado da tabela do SINDUSCON - MT referente PADRÃO COMERCIAL SALAS E LOJAS, PADRÃO NORMAL (ANEXO 13).


GRUPO II: = construções tipo galpão industrial.
Área total construída do GRUPO II: 992,00 m²
1 ª fase: 992,00 m² x R$ 207,67 = R$ 206.008,64 (duzentos e seis mil e oito reais e sessenta e quatro centavos)
*área total construída no GRUPO II multiplicado pelo preço do metro quadrado da tabela do SINDUSCON - MT referente GALPÃO INDUSTRIAL (ANEXO 13).


GRUPO III = estacionamento do escritório central
Área total construída do GRUPO III: 117,25 m²
1 ª fase: 117,25 m² x R$ 40,00 = R$ 4.690,00 (quatro mil, seiscentos e noventa reais).
*área total construída no GRUPO III multiplicado pelo preço do metro quadrado do custo de reprodução da edificação de estacionamento similar, sendo que os preços dos materiais foram colhidos junto à empresas de Várzea Grande - Mato Grosso, bem como preço da mão-de-obra. Foi consultada a tabela do SINDUSCON sobre preços de mão-de-obra e preços de matérias conforme ANEXOS 14 e 15.


2º BLOCO: DEPÓSITOS E POCILGA (977,00 m²)
1 ª fase: 977,00 m² x R$ 207,67 = R$ 202.893,59 (duzentos e dois mil, oitocentos e noventa e três reais e cinqüenta e nove centavos).
*área total construída no 2º BLOCO multiplicado pelo preço do metro quadrado da tabela do SINDUSCON - MT referente GALPÃO INDUSTRIAL (ANEXO 13).


3º BLOCO: INDUSTRIAL (2.876,00 m²)
1 ª fase: 2.876,00 m² x R$ 443,24 = R$ 1.274.758,24 (um milhão, duzentos e setenta e quatro e setecentos e cinqüenta e oito reais e vinte e quatro centavos)
*área total construída no 3º BLOCO multiplicado pelo preço do metro quadrado do galpão industrial com acréscimo de preço devido as especifidades do bloco industrial conforme a tabela do SINDUSCON - MT (ANEXO 13).




24. 2ª FASE DO CÁLCULO DOS VALORES PARA AS BENFEITORIAS (EDIFICAÇÕES)

APLICAÇÃO DO ACRÉSCIMO DA VANTAGEM DA COISA FEITA.

Aplicamos o valor universal da Vantagem da Coisa Feita, no porcentual de 20%, patamar aceito internacionalmente.

Para se chegar ao percentual da VANTAGEM DA COISA FEITA, observamos a tabela DA VANTANGEM DA COISA FEITA do ANEXO 17. A Vantagem da Coisa Feita, ou despesas indiretas, é a composição dos itens que são considerados extras e não estão incluídos na tabela do custo do m² da tabela do SINDUSCON – MATO GROSSO, como projetos, cópias, orçamentos,

emolumentos, movimento de terras, fundações especiais, instalação de condicionadores de ar, urbanização, ajardinamento, ligações de serviços públicos entre outros. A Vantagem da Coisa Feita é o adicional que se tem em virtude do bem estar construído e estar em um momento de utilização imediata, em relação a outro imóvel que ainda não foi construído.
Assim, temos:


1º BLOCO: ADMINISTRATIVO (1.753,05 m²)

GRUPO I: = construções tipo comercial – salas e lojas
Área total construída do GRUPO I: 643,80 m²
1ª fase: 643,80 m² x R$ 377,57 = R$ 243.079,56
2ª fase: R$ 243.079,56 x 1,20 = R$ 291.695,47
*Preço da área total construída do grupo I multiplicado pelo porcentual da Vantagem da Coisa Feita no valor de 20%


GRUPO II: = construções tipo galpão industrial.
Área total construída do GRUPO II: 992,00 m²
1ª fase: 992,00 m² x R$ 207,67 = R$ 206.008,64
2ª fase: R$ 206.008,64 x 1,20 = R$ 247.210,37
*Preço da área total construída do grupo II multiplicado pelo porcentual da Vantagem da Coisa Feita no valor de 20%




GRUPO III = estacionamento do escritório central
Área total construída do GRUPO III: 117,25 m²
1ª fase: 117,25 m² x R$ 40,00 = R$ 4.690,00
2ª fase: R$ 4.690,00 x 1,20 = R$ 5.628,00
*Preço da área total construída do grupo III multiplicado pelo porcentual da Vantagem da Coisa Feita no valor de 20%


2º BLOCO: DEPÓSITOS E POCILGA (977,00 m²)
1ª fase: 977,00 m² x R$ 207,67 = R$ 202.893,59
2ª fase: R$ 202.893,59 x 1,20 = R$ 243.472,31
*Preço da área total construída do 2º bloco multiplicado pelo porcentual da Vantagem da Coisa Feita no valor de 20%


3º BLOCO: INDUSTRIAL (2.876,00 m²)
1ª fase: 2.875,00 m² x R$ 443,24 = R$ 1.274.758,24
2ª fase: R$ 1.274.758,24 x 1,20 = R$ 1.529.709,89
*Preço da área total construída do 3º bloco multiplicado pelo porcentual da Vantagem da Coisa Feita no valor de 20%






25. 3ª FASE DO CÁLCULO DOS VALORES PARA AS BENFEITORIAS (EDIFICAÇÕES)

APLICAÇÃO DA IDADE APARENTE E ÍNDICE CORRESPONDENTE DE DEPRECIAÇÃO


1º BLOCO: ADMINISTRATIVO (1.753,05 m²)

GRUPO I: = construções tipo comercial – salas e lojas
Área total construída do GRUPO I: 643,80 m²
1ª fase : 643,80 m² x R$ 377,57 = R$ 243.079,56
2ª fase: R$ 243.079,56 x 1,20 = R$ 291.695,47
3ª fase: R$ 291.695,47 x 0,8998 = R$ 262.467,58
*Preço da área total construída após segunda fase de cálculo do grupo I multiplicado pelo índice de depreciação correspondente à idade aparente de seis anos conforme tabela de depreciação do ANEXO 16.


GRUPO II: = construções tipo galpão industrial.
Área total construída do GRUPO II: 992,00 m²
1ª fase: 992,00 m² x R$ 207,67 = R$ 206.008,64
2ª fase: R$ 206.008,64 x 1,20 = R$ 247.210,37
3ª fase: R$ 247.210,37 x 0,7642 = R$ 188.918,16
*Preço da área total construída após segunda fase de cálculo do grupo II multiplicado pelo índice de depreciação correspondente à idade aparente de quatorze anos conforme tabela de depreciação do ANEXO 16.


GRUPO III = estacionamento do escritório central
Área total construída do GRUPO III: 117,25 m²
1ª fase: 117,25 m² x R$ 40,00 = R$ 4.690,00
2ª fase: R$ 4.690,00 x 1,20 = R$ 5.628,00
3ª fase: R$ 5.628,00 x 0,8998 = R$ 5.064,07
*Preço da área total construída após segunda fase de cálculo do grupo III multiplicado pelo índice de depreciação correspondente à idade aparente de seis anos conforme tabela de depreciação do ANEXO 16.

TOTAL EM R$ APÓS APLICAÇÃO DA 3ª FASE DOS CÁLCULOS NO 1º BLOCO ADMINISTRATIVO:

R$ 262.467,58 + R$ 188.918,16 + R$ 5.064,07
= R$ 456.449,81
*grupo I + grupo II + grupo III, todos após a 3ª fase de cálculos.



2º BLOCO: DEPÓSITOS E POCILGA (977,00 m²)
1ª fase: 977,00 m² x R$ 207,67 = R$ 202.893,59
2ª fase: R$ 202.893,59 x 1,20 = R$ 243.472,31
3ª fase: R$ 243.472,31 x 0,7642 = R$ 186.061,54



*Preço da área total construída após segunda fase de cálculo do 2º BLOCO multiplicado pelo índice de depreciação correspondente à idade aparente de quatorze anos conforme tabela de depreciação do ANEXO 16.


3º BLOCO: INDUSTRIAL (2.876,00 m²)
1ª fase: 2.875,00 m² x R$ 443,24 = R$ 1.274.758,24
2ª fase: R$ 1.274.758,24 x 1,20 = R$ 1.529.709,89
3ª fase: R$ 1.529.709,89 x 0,6994 = R$ 1.069.879,10
*Preço da área total construída após segunda fase de cálculo do 3º BLOCO multiplicado pelo índice de depreciação correspondente à idade aparente de dezoito anos conforme tabela de depreciação do ANEXO 16.




26. 4ª FASE DO CÁLCULO DOS VALORES PARA AS BENFEITORIAS (EDIFICAÇÕES)

APLICAÇÃO DA SOMA AOS TRÊS BLOCOS

4ª fase: R$ 456.449,81 + R$ 186.061,54 + R$ 1.069.879,10
= R$ 1.712.390,45
*Soma do 1º BLOCO ADMINISTRATIVO com o 2º BLOCO DE DEPÓSITO E POCILGA com o 3º BLOCO INDUSTRIAL, todos após a 3ª fase de cálculos de valores.



27. 5ª FASE DO CÁLCULO DA SOMA DOS VALORES DAS BENFEITORIAS (EDIFICAÇÕES) E DO VALOR DO TERRENO

5ª fase: R$ 1.712.390,45 + R$ 393.065,00
= R$ 2.105.455,45
*Soma dos valores dos três blocos com o valor do terreno, após a 4ª fase dos cálculos de valores




28. APLICAÇÃO DO VALOR DE VALORIZAÇÃO

R$ 2.105.455,45 x 1,10
= R$ 2.316.000,00
*Soma dos valores dos três blocos com o valor do terreno, após a 5ª fase dos cálculos de valores multiplicada pelo índice de valorização de 10% (valor de valorização correspondente à posição, desempenho e clientela das empresas que atuaram ou atuam no local na atividade de frigorífico).






29. VALOR FINAL DA AVALIAÇÃO

= R$ 2.316.000,00 (dois milhões e trezentos e dezesseis mil reais)




30. DADOS COMPLEMENTARES

1) O 1º bloco administrativo foi dividido em três grupos (grupo I, grupo II e grupo III) para adequar à realidade, colocando cada construção semelhante em seu grupo correto.

2) Na avaliação do Engenheiro Marcos Guedes o bloco administrativo foi colocado num único tipo de construção, causando um deslocamento do valor real, colocando no mesmo grupo, por exemplo um estacionamento que tem um pequeno valor do m² junto com o escritório central que tem um valor do m² mais elevado.

3) O único valor da área do terreno, encontrado em medição pelos oficiais de Justiça Avaliadores que assinam o presente AUTO DE AVALIAÇÃO é 78.613,00 m² (setenta e oito mil, seiscentos e trezes metros quadrados)

4) Os acessórios foram avaliados como parte integrante do imóvel e como tal, foram absorvidos na avaliação pelo valor das construções e do valor do terreno.

5) Área total construída é de 26.791, 28 m² (vinte e seis mil, setecentos e noventa e um vírgula vinte e oito metros quadrados).
6) Utilizamos, dentro das possibilidades, os mesmos métodos utilizados pelo Engenheiro Marcos Guedes, para que o Juízo possa fazer uma melhor e mais fácil comparação das avaliações.

7) Diligências realizadas para vistorias, envolvendo fotografias do imóvel, medição do terreno, medição das benfeitorias e caracterização dos mesmos:

1) – 01 de novembro de 2001
2) - 05 de novembro de 2001
3) – 06 de novembro de 2001
4) – 23 de novembro de 2001
5) – 27 de novembro de 2001
6) – 03 de dezembro de 2001
7) – 04 de dezembro de 2001
8) – 05 de dezembro de 2001
9) – 10 de dezembro de 2001
10)- 17 de janeiro de 2002



a) Diligências realizadas para pesquisa de mercado:

1) – 14 de dezembro de 2001
2) – 17 de dezembro de 2001
3) – 18 de dezembro de 2001

4) – 19 de dezembro de 2001

b) Diligências realizadas para tabulação dos dados, incluindo manipulação do programa AUTOCAD®:

1) – 07 de janeiro de 2002
2) - 08 de janeiro de 2002

3) – 14 de janeiro de 2002
4) – 15 de janeiro de 2002
5) – 16 de janeiro de 2002
6) – 18 de janeiro de 2002
7) – 21 de janeiro de 2002
8) – 22 de janeiro de 2002

Avaliação técnica realizada por Pedro Aparecido de Souza e Adalto Jaime de Castro, Oficiais de Justiça Avaliadores do Tribunal Regional do Trabalho - TRT - 23 - MT
30 de abril de 2002

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* Em homenagem à Adalto Jaime de Castro, falecido em 03 de setembro de 2012.

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